Boliglånsforskriften – strengere form, men fremdeles stort handlingsrom

Finansdepartementet fastsatte i går en midlertidig forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig. Ved å gå over fra de tidligere retningslinjene til forskriftsform, er bankene og øvrige finansinstitusjoner blitt underlagt et strammere tilsynsmessig regime. Innholdsmessig fremstår imidlertid forskriften som en relativt forsiktig innstramming. Vi har sett nærmere på innholdet i forskriften.

1 Bakgrunn
Eksisterende retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis ble første gang fastsatt av Finanstilsynet i mars 2010, og ble senere strammet inn i desember 2011. Brudd på retningslinjene kan sanksjoneres med pålegg om økt kapitaldekning (Pilar 2), eventuelt ved rapportering til tilsynsmyndighet i institusjonens hjemland.

Finanstilsynet antok i mars 2015 at det er risiko for økt finansiell ustabilitet, og foreslo at regjeringen fastsatte krav til boliglån i forskrift for å redusere rommet for skjønnsutøvelse. Hjemmel for forskriftsfastsettelse var allerede gitt ved innføring av nye kapitalkrav i 2013. Dette forslaget har regjeringen nå fulgt opp, men innholdet er likevel blitt lempeligere enn det Finanstilsynet foreslo.

2 Betjeningsevne
Retningslinjene har hatt et krav om at kundens betjeningsevne skal tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng. Finanstilsynet foreslo i sin vurdering at dette øktes til 6 prosentpoeng. I regjeringens forskrift er kravet fra retningslinjene på 5 prosentpoeng videreført.

3 Belåningsgrad (LTV)
For nedbetalingslån videreføres kravet om at lån med pant i bolig på innvilgelsestidspunktet ikke skal overstige 85 prosent av forsvarlig verdivurdering av boligen. Rammekreditter uten avdragsplikt skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 70 prosent av verdivurderingen. Finanstilsynet hadde i sitt forslag anbefalt å redusere satsen for rammekreditter til 65 prosent.

4 Tilleggssikkerhet i fast eiendom og selvskyldnerkausjon?
Både etter retningslinjene og Finanstilsynets forslag var det åpnet for at tilleggssikkerhet i fast eiendom kunne stilles slik at kravet til belåningsgrad ble oppfylt, og dette er videreført i forskriften.

Forskriften tillater også at selvskyldnerkausjon (som ikke er sikret med pant i fast eiendom) kan telle med. Selv om Finanstilsynet foreslo at det ikke skulle ses hen til kausjoner, er det ikke nytt at kausjoner tas hensyn til da dette fulgte av retningslinjene for forsvarlig utlånspraksis. Men at forskriften krever at dette skal være selvskyldnerkausjoner er vanskelig å forstå. Forbrukere kan som kjent ikke stille selvskyldnerkausjon til finansinstitusjoner jf. finansavtaleloven kapittel 4, og en må anta at det er forbrukere som foreldre og nærstående som vanligvis vil stille kausjon.  Med dette har regjeringen altså åpnet for å ta hensyn til en kausjonsform som er helt upraktisk i forbrukerforhold. Vi antar at det bør komme en endring eller presisering av dette med det første.

5 Avdragskrav
Forskriften fastsetter krav til nedbetaling ved lån som overstiger 70 prosent av boligens verdi. Årlig nedbetaling skal minst være 2,5 prosent av innvilget lån, eller avdragsbetaling tilsvarende et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere. Det skal imidlertid være tillatt å gi avdragsutsettelse på grunn av senere inntrådte omstendigheter som antas å være forbigående.

6 Fartsgrense
Forskriften fastsetter at en finansinstitusjon kan fravike kravene til betjeningsevne, belåningsgrad og avdrag for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede lån hvert kvartal. Dette kalles gjerne for en «fartsgrense» i reguleringssammenheng. Finanstilsynet hadde ikke foreslått dette i sitt forslag, men nevnt at en fartsgrense på inntil 5 prosent kunne være et alternativ dersom en ønsket lempeligere krav.

Lån som innvilges innenfor en slik fartsgrense, skal i tillegg være innenfor rammer og retningslinjer som er fastsatt av institusjonens styre eller ledelse for utenlandske filialer.

7 Refinansiering
Kravene ovenfor gjelder i utgangspunktet bare nye lån. I tillegg er det bestemt at kravene ikke skal gjelde ved refinansiering av eksisterende lån i samme eller ny institusjon. Forutsetningen er at lånet ikke blir større, at det har pant i samme bolig, har en løpetid som ikke er lenger enn eksisterende lån, og har samme eller strengere krav til avdragsbetaling som eksisterende lån.

8 Er kravene strenge nok?
Bruk av forskriftsform medfører åpenbart en strammere tilsynsmessig oppfølging overfor institusjonene ved at tilsynet blant annet kan gi pålegg til institusjonen ved brudd på forskriften. Men kravene i forskriften fremstår som relativt lempelige, også i et internasjonalt perspektiv. Blant annet er kravet til betjeningsevne ikke skjerpet slik Finanstilsynet foreslo, heller ikke belåningsgrad på rammekreditter er strammet inn. Videre åpner «fartsgrensen» for å gi en god del nye lån som avviker fra kravene. Det gjenstår altså å se om forskriften vil få nevneverdig effekt på boligmarkedet og forebygging av finansiell ustabilitet.

Relaterte artikler:
Innledning: Offentligrettslige krav
● 14.07.2013 Nye kapitaldekningsregler – Basel III
● 30.01.2014 Finanstilsynet foreslår ikke endringer i boliglånsretningslinjene
● 15.04.2014 Finansdepartementet om forsvarlig utlånspraksis

Våre advokattjenester:
Regulatorisk

Kontakt:
Advokat/partner Harald Sætermo – mob: 90650410 – epost: has@rime.no